Le taux variable : véritable piège ou solution financière ?

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La cabale est lancée contre les taux variables ! Ce qu'il y a d'étonnant c'est que ces taux existent dans le code monétaire et financier et qu'ils sont encore très largement utilisés. Alors pourquoi ne pas les supprimer purement et simplement puisqu'à lire et entendre les médias, il s'agirait d'un piège, voire d'une escroquerie ?

Il n'est pas aussi simple de répondre à une formule de financement complexe.

Tout d'abord il faut aborder la typologie des crédits. La France, qui n'est pas très progressiste en matière de financement, distingue les prêts selon l'objet du financement. Le gouvernement détermine tous les trimestres un taux d'usure pour chaque catégorie de prêt.

Qu'est-ce que le taux de l'usure ? C'est le taux au-delà duquel il est interdit de prêter de l'argent pendant un trimestre donné. Ce qui est vrai aujourd'hui ne l'était pas il y a 3 mois et ne le sera plus dans 3 mois ! Et cela que vous ayez un taux fixe ou un taux variable. Ainsi en se rendant sur le site de la Banque de France[1], nous pouvons prendre connaissance des différents taux d'usure valables pour chaque catégorie de prêt et ainsi connaître ces catégories de financement. La France distingue donc :

les prêts d'un montant inférieur ou égal à 1524 €
es découverts bancaires, les prêts permanents ou révolvings d'un montant supérieur à 1524 €
les prêts personnels d'un montant supérieur à 1524 €
les prêts immobiliers à taux fixes
les prêts immobiliers à taux variables
les prêts immobiliers relais.

Les taux variables étant envisagés et réglementés, nous savons donc à présent qu'il ne s'agit pas d'une escroquerie. Ces types de taux existent.

Aujourd'hui ces taux ne sont pas à la mode car d'une part les taux d'intérêts sont globalement bas, et d'autre part ils sont peut-être moins enrichissants pour le prêteur.

En effet, si vous reprenez le fonctionnement du taux de l'usure, vous comprenez qu'un prêt immobilier à taux fixe réalisé en mai 2007 à 4.15% par an - ce qui était pour l'époque un taux très bien placé - ne pourrait plus être vendu aujourd'hui sous peine d'être taxé d'usure !

A quoi doit-on confronter ce taux ? Car en effet, aujourd'hui, on pense taux, comme on pense kilogramme ou kilomètre. Pour nous c'est une échelle de valeur. On sait qu'un taux à 15% est un taux cher, et on sait qu'un taux à 2% est une aubaine. Mais une valeur n'est valable que dans un système. Ce système c'est le système des « taux offerts », et la base de tout cela s'appelle l'EURIBOR.

Qu'est-ce que l'EURIBOR ?

C'est une abréviation anglaise : Euro Interbank Offered Rate (Taux interbancaire offert de l'Euro). C'est le prix de notre monnaie ! En effet, peut-être l'ignoriez-vous, mais les banques se prêtent de l'argent entre elles à un taux différent de celui que vous ou moi pourrions obtenir. L'Euribor est le taux moyen auquel 57 banques européennes de premier plan se consentent des prêts en euros.

Quel est le rapport avec mon taux ?

Vous allez comprendre. Vous faites un emprunt de 200 000 €. Cet argent sera donc retiré du marché par votre banque. Soit elle ne dispose, mais elle ne pourra donc pas le prêter à quelqu'un d'autre ou à une autre banque, soit elle n'en dispose pas et elle va emprunter cette somme pour vous. Elle emprunte donc cet argent au taux Euribor.

Elle vous revend cette somme avec une marge bancaire qu'elle ajoute au taux Euribor.

Reprenons mon exemple de 2007. Le taux de mon prêt immobilier était de 4.15% et l'Euribor moyen était de l'ordre de 3.75%. La marge bancaire était de 4.15 - 3.75= 0.4%. Cette marge commerciale était très basse.

Qu'en est-il aujourd'hui ? Eh bien l'argent que j'ai remboursé depuis 3 ans (depuis 2007) est retourné sur les marchés et il est de nouveau prêté.

Un bon taux immobilier aujourd'hui en 2011 tourne autour de 3.5%. Et l'Euribor ? Il tourne autour de 1%. Quelle est donc la marge bancaire aujourd'hui ? 2.5% !

Crise ? Vous avez dit crise ? Les marges commerciales sont plus fortes aujourd'hui qu'elles ne l'étaient il y a 3 ans.

La marge commerciale, quant à elle, dépend de plusieurs facteurs financiers, et en premier lieu, la rentabilité. En effet, si les banques appliquaient 0% de marge, elles ne pourraient plus vivre et encore moins faire des profits, ce qui est, bien évidemment exclu. Plus il y a de risques à prêter de l'argent, plus la marge sera forte. Le taux d'intérêt de mon prêt dépend donc du risque que la banque prend en me prêtant de l'argent. S'il n'y a pas beaucoup de risque, alors mon taux sera plus bas. Si le risque est plus fort, mon taux sera plus fort. Ainsi en demandant un taux fixe à votre banque, vous lui demandez alors de supporter seule toutes les variations de taux qui se feront dans le temps. Ainsi la banque, au fur et à mesure que vous rembourserez votre prêt, ne sait pas réellement à quel taux - à quel prix - elle pourra revendre vos remboursements mensuels. Cette inconnue est très inconfortable pour elle et de ce fait, elle applique un taux plus fort qu'un taux variable.

A présent il faut répondre à notre question. Est-ce qu'il faut avoir peur des taux variables ?

A priori, je dirais non. Il faut envisager le taux variable avec la technique qui en découle. Un taux variable, comme un taux fixe, est indexé sur l'Euribor et comporte une marge commerciale. Comme il n'est pas fixe, il sera donc revu périodiquement. Cette périodicité est déterminée au départ du contrat de prêt. Ainsi votre taux sera indexé sur l'Euribor 1 mois, l'Euribor 3 mois, l'Euribor 6 mois ou l'Euribor 1 an. Si vous optez pour l'Euribor 3 mois, votre taux sera donc revu tous les 3 mois. C'est ici que vous trouvez un inconfort parce que vous ne savez pas réellement a combien sera l'Euribor dans 3 mois ! Vous acceptez de partager un risque avec la banque et par voie de conséquence, la banque baisse le taux de départ de votre prêt ce qui représente un avantage non négligeable.

Un couple gagnant 4000 € / mois peut ainsi emprunter :

200 000 € sur 20 ans avec un taux fixe à 3.80%
Ou 222 000 € sur 20 ans avec un taux régulé à 2.65%

Il faut donc réguler son taux variable et plusieurs techniques existent. Ainsi nous ne parlerons plus de taux variable mais de taux régulé.

La technique que nous connaissons le mieux est d'appliquer un cap à notre taux variable.

Ce cap est une limite contractuelle que la banque applique au taux variable qu'elle vous vend. Cette limite est double : une limite haute et une limite basse. Ainsi vous pourrez, par exemple, avoir un taux variable à 3% capé plus ou moins 2 points. Ce qui signifie que votre taux ne pourra pas augmenter au-delà de 5% et sans être inférieur à 1%.

Taux fixe puis variable :

Ces produits commencent par être fixes pendant une durée déterminée au départ, puis le taux devient variable. Pendant la durée du taux fixe, vous ne vous occupez pas de votre taux. Et ensuite ? Vous pouvez demander à votre banque de vous refaire une proposition pour fixer votre taux pour une nouvelle durée déterminée ou bien de fixer votre taux définitivement. Ainsi vous pourrez avoir un taux fixe pendant 7 ans à 3% par an, puis qui deviendra variable au terme des 7 ans. Avant que ce taux ne devienne variable, vous pourrez demander à votre banque de vous faire une nouvelle proposition de taux fixe pour une nouvelle durée de 7 ans et ainsi de suite.

Taux variable à mensualité fixe ou capé sur l'inflation :

Ce sont des taux variables avec des limites sur les mensualités. En effet, si votre taux varie, la part d'intérêt mensuel varie et donc votre mensualité varie par voie de conséquence. Contractuellement, la banque peut s'engager à ce que votre mensualité ne varie pas, ou bien encore que votre mensualité ne variera pas plus que le taux de l'inflation de l'année, soit environ 1%. Ici, il se peut qu'il manque des intérêts à la banque. Ainsi elle les reportera en fin de prêt. Il faut donc veiller à l'allongement de la durée de votre prêt, qui, en général, ne peut pas être de plus de 5 ans.

Puis finalement, nous distinguons le taux variable pur, qui est un taux variable sans aucun pare-choc.

Un taux variable est donc un taux qui se surveille et qui se gère.

Qu'est-ce qu'une variation ?

C'est une évolution à la hausse ou à la baisse. Nous avons trop tendance à penser à la hausse et jamais à la baisse. Est-ce à juste titre ? Encore une fois, non !

L'Euribor existe depuis 1999. Depuis lors, quel a été globalement sa variation en 11 ans ? De 2000 à 2006 l'Euribor n'a fait que baisser. De 2007 à 2008 il a repris sa course et depuis 2008 il ne cesse de baisser pour atteindre des seuils très bas ! Finalement, il n'y a eu que18 mois de hausse, ou de poussée de fièvre.

Concrètement qu'est-ce que cela signifie ?

Chaque année vous recevez un nouveau tableau d'amortissement simulant les années à venir avec votre nouveau taux moyens.

Si l'Euribor a baissé, vous avez le sourire car vous vous apercevez :

que votre mensualité va baisser
ou encore que la durée de votre prêt initialement sur 20 ans est passée à 17 ans et donc que vous remboursez plus vite.
Si vous regardez la colonne « intérêts », les montants ont baissé !

Si l'Euribor a augmenté, vous prenez peur et cette peur est amplifiée par les médias, et vous vous apercevez que :

votre mensualité va augmenter
ou encore que la durée de votre prêt initialement sur 20 ans vient de passer à 25 ans et que vous remboursez moins vite
et si vous regardez la colonne « intérêts » vous avez l'impression de ne payer que des intérêts et pas du tout de capital.

Il faut garder à l'esprit qu'il s'agit de variation. Si la variation se fait à la baisse, oui, il y aura des périodes de hausse, et si la variation se fait à la hausse, alors il y aura aussi des périodes de baisse des taux.

Sur les 11 années d'existence de l'Euribor il faut bien comprendre que des personnes ayant contracté un prêt immobilier en taux variable en 2000 ont payé beaucoup d'intérêts que des personnes ayant contracté un prêt immobilier à taux fixe la même année.

Ensuite, et c'est un point très important, il faut se projeter dans l'avenir. Vais-je rester dans cet appartement ou cette maison pendant 20 ans ? Est-ce que je ne vais pas déménager pour raisons personnelles ou professionnelles ? Vais-je revendre ou vais-je louer cet appartement ou cette maison ?

En effet, si vous revendez votre bien, vous allez donc rembourser votre prêt intégralement au moment de la revente. Si vous revendez pendant la période où votre taux régulé était encore fixe, vous aurez donc bénéficié d'un prêt avec un taux plus bas qu'un taux fixe, et vous aurez remboursé plus de capital, et donc la plus-value sera plus importante.

Si vous décidez de le louer, les variations de taux à la hausse seront supportées par les loyers payés. C'est ce qu'on appelle un « profil investisseur ».

Il ne faut pas non plus oublier qu'il existe enfin d'autres techniques :

un taux régulé ou variable peut devenir fixe sur demande pendant la durée du prêt ; l'inverse est impossible
un réaménagement peut être envisagé pendant la durée du prêt ; avec un taux fixe cela est quasiment impossible
le rachat de crédits.

En conclusion, est-ce que les taux variables sont à bannir ?

Un taux variable est moins cher qu'un taux fixe
Il me permet d'emprunter plus
Je peux le maitriser
Il me permet de rembourser plus vite si je fais attention
Je peux le fixer quand je veux
Je peux faire une meilleure plus-value si fais attention.

Que choisirez-vous maintenant ?

[1] http://www.banque-france.fr/fr/statistiques/taux/usure.htm

[07/02/2011]